技术:WeWork估值暴跌过后的共享办公迷局

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文/赵宇

来源/深沉的声音

共享办公室领域的方案高潮持续。

领域巨头wework不断“保持节奏”:

8月14日，wework向美国证券交易委员会( sec )正式提交了长达350页的ipo征集书，目标是筹集10亿美元

9月18日，迄今为止的“将自己的不动产租赁给自己创立的企业”等行为对wework的发售产生了负面影响，创始人亚当·纽曼在内部会议上说很惭愧，6天后，他辞去了ceo的职务，放弃了部分投票权。

9月30日，wework从美国证券交易委员会( sec )撤回了上市申请

10月22日，wework最大的投资者软银提议向亚当·纽曼支付约17亿美元的遣散费，正式接管wework。

10月24日，wework明确表示，计划裁员4000人，约占世界员工总数的30%。 另外，英国《金融时报》报道说，由于入住率低，现金外流，wework要求关闭中国的办公空间。

从最高470亿美元到现在的80亿美元，wework的估值遭遇了滑铁卢。 wework宣布中止ipo计划后，摩根士丹利的美国股票战略家迈克·威尔逊( mike wilson )发表的尖锐观点迅速扩大。 “向没有盈利的公司提供慷慨资金的日子结束了”。

把

和服是uuuuuuuuuuuuuu还是什么？

欢迎

越来越多

是！

好色之徒

共享办公室为什么不被人看到？ 国内共享办公室的未来将走向哪里？ 为什么更多的共享办公室公司不能长时间制定利润日程呢？ 这到底是某企业的治理问题还是整个领域模式的问题？ 有了这些问题，“深沉的声音”试图全景扫描整个领域，整理共享办公领域的整体情况，评价将来可能的迅速发展趋势。

wework和共享办公室的历史

wework的招商引资是研究这个行业的好材料。 洋洋洒了38万字，详细公开了wework的经营数据、负债、风险的可能性等。

根据征集书，wework自成立以来每年都出现赤字。

全年营业收入4.36亿美元，净损失4.30亿美元

全年营业收入8.86亿美元，净损失9.33亿美元

作为

很好

又是这样，这个

好客

哈

共享办公空间的前身是一个叫c-base的组织，于1995年在德国柏林成立。 当时是为了见到黑客们提供一起工作的地方。 1999年，美国人bernard de koven首次使用“共同事业”( coworking )一词，作为可用于提高集团事业效率的事业方法的总称。

世界上第一个正式的共享办公空间于2005年8月9日在旧金山成立。 这是程序员布拉德创立的非营利合作社，每周只开放两天。 一年后，被世界上第一个自称“共享办公空间”的“the hat factory”取代，每周的开放时间延长到了5天。

2006年，随着代表性的早期共享办公空间citizen space在美国旧金山成立，共享办公室正式进入大众视野。

wework是在年成立的。

在国内共享办公室情况

在中国，共享办公室的升温需要追溯到去年，当年成立了14家企业，其中有名的有氪空间、裸心社(后来被wework收购)、积分租赁、we+等。

年，“双创”热潮催生了许多创业企业，他们对办公空间的需求在共享办公领域迎来了井喷式的迅速发展。 但是四年过去了，现在国内共享办公室公司的数量逐渐稳定，一些实力薄弱的公司已经被市场淘汰，领域对新的进入者形成了一定的壁垒。

从公司的投资情况来看，约半数的共享办公室公司获得了融资，其中大部分在a轮和以前，证明领域现在整体还在中早期。

从评价来看，现在国内的共享办公室公司可以大致分为三个主要的梯队:第一梯队玩家主要是评价超过10亿美元的wework中国、优客工厂、氪空间、soho3q等。 第二梯队是估值超过10亿人民币的梦加、方糖町(去年10月合并为优客工厂)、美域和纳什空间等。 第三步是估值不超过10亿元的bee+、distrii合作伙伴、星库空间、funwork等。

另外，科技寺、快易民商、润具制造等公司已经独立上市或挂新三板的公司。 至今为止相当安静的创富港最近打算冲击香港ipo。

有趣的是，原本为企业家“定制”的共享办公室，在中国已成为大企业和以前流传的领域企业的栖息地。

华南地区迅速发展的bee+迎来了中国移动、软银、滴滴、airbnb航空和啤酒等大型顾客。 武汉氪空间每年约有40家公司上传，其中15%左右来自以前传来的领域，如绿格环境保护、二航路桥的研究开发部门、海开教育等。

共享办公室模式详细信息

共享办公的产业链有三个重要环节:一是房地产资源提供者，来源以前包括办公楼租赁、废旧工厂改造、科技园区改造等。 二是办公室服务提供者，作为经营主体，他们主要负责空间的装修、布置和系统运营。 第三个是租用空间的顾客。

根据运营模式，现在国内的共享办公公司可以分为直营模式和混合(直营+加盟)模式，根据玩家的属性可以分为创业企业、以前房地产企业或酒店旗下传达的共享办公企业品牌。

其中，直营模式以wework中国为代表，共享办公空间向房地产所有者租赁房地产，进行改造和装修以满足企业品牌自身的定位和标准，将其作为共享办公室出租。 直营模式的利益是可以保证服务质量和标准化运营，但扩张速度比较慢。

混合模型的一部分办公室由不动产所有者经营，该模型以优客工厂、方糖町等为代表。 混合模式有助于企业品牌的快速扩张，但联合办公公司的利润也会变薄，不利于初期阶段的企业发展。

区分以前传来的甲级/乙级写字楼和服务型写字楼，共享办公空间除了为公司提供办公空间这一基础服务之外，还有其他例如日常管理、签名卡、工商税法服务、融资等一系列增值服务

现在国内存在共享办公室、公共空间、孵化器、加速器等很多概念，不观察就容易混淆，这四个实际上是有区别的。

公共空间强调了公司的增值服务

共享办公室是公共空间的一种，但更强调办公室的体验。

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原来是这样的。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

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面积最大，上传率越高，得到的补助金越多，所以很多共享办公室公司为了降低价值成本，提高上传率，对上传项目的后续要求越来越低。

因此，当时各种企业聚集在共享办公空间，最终成为大杂烩的情况很多。 业内有人揶揄“办公室空间太多，企业家不够”。

随着时间的推移，现在创业热情逐年明显下降，补助金利润薄弱，共享事务也不再是“风口”。

领域结构和典型玩家

在国内，作为办公室领域的顶级玩家，有wework中国、优客工厂、氪空间、梦加等。 除此之外，市场上还有soho 3q、星库空间、裸心社(后来被wework中国收购)等具有房地产酒店等背景的“以前就流传下来了”玩家、定位高端市场的桉树ibc、美域等具有独特特色的公司。

以上根据评价值的大小整理了国内共享办公室公司的状况。 现在国内公司的优客工厂和氪空间并排驱动，融资轮已经来到d轮，估值达到数十亿美元，其中优客工厂预计年内上市。 越来越多的国内企业处于b轮以上的阶段，领域的迅速发展至今仍处于中早期。

让我们简单看看中国玩家的状况

一手

桃子

哈

作为年龄、年龄、无意义、无意义、无意义、无意义、无意义、无意义、无意义、无意义、无意义。

好的这次向美国证券监督机构提交股票募集证明书是优客工厂登陆资本市场的殊死战斗。

氪的空间

氪于年成立于北京中关村创业大街，是最早的中关村管理委员会认定的“创新型孵化器”。 年初从36氪独立运营，明确了共享办公室的迅速发展方向。

经过5年的快速发展，现在氪空间已经覆盖了北京、上海、香港、广州、杭州等11个城市，运营了40多个空间，服务公司数量超过3000家，会员人数超过5000人。 在孵化方面，氪空间已经孵化了累计260余个项目，融资总额超过50亿元，项目总估值超过300亿元。 今年5月，氪空间提议转变为“全周期公司的办公室运营商”，追加资产管理的业务模块。

梦加

梦加成立于年5月，技术基因比较浓厚，三位创始人王晓鲁、温梦飞和李文磊都是具有极客精神的连续创业者。 我们梦想通过智能访问和近20个智能硬件产品，从客户端和管理运营端构建智能办公系统。 而且梦想强调空间标准化模块设计，空间产品设计团队近100人。

很忙，是现在

作为。

在野猪身上

但年年s也已经成为国内最大共享办公室之一。 。 ()。 二

美域于去年7月成立于上海，定位中高级，同年8月获得1亿元a轮融资，年3月获得4亿元b轮融资，美域在上海和北京有布局。 其中上海有九个项目。 北京有一个项目。 目前，数百家企业约有万名会员提供服务。

美域的独特之处在于布局，它地理位置优越，但空间设计陈旧，结构布局陈旧的旧厂房，裙子及破败空间加深进行系统改造，通过新奇的设计改变原来空间的建筑外观和结构，提高其内在价值

bee+

年9月，bee+成立于珠海，现在b轮融资完成，总估值超过10亿元人民币。 bee+有三个商业板块，包括共享办公空间、大公司定制服务和新零售业。 bee+在珠江三角洲地区的广州、深圳、珠海等多个城市部署了空间，吸引了成千上万家公司上传。

目前，bee+采取深耕华南地区，完善项目布局，向全国核心区域扩张的战略。 bee+的创始人贾凡认为:“迅速扩张的唯一障碍是融资，但实际上规模扩大后才是考验的开始，管理能力、拓客能力、产品质量管理都要配合规模的增长率，有能力就扩张是明智的。”

寒冷冬天的常态

wework发售失败，但现在不是为共享办公室领域的将来制定定论的时候。

distrii的创始人兼ceo胡京表示，拆除商业模式是好是坏，不能只从某个阶段的利益水平来评价。 他认为，以wework为代表的典型共享工作形式，如果处于快速扩张期，将花费大量的价格和费用。 wework之后的快速发展必须结合公司未来的快速发展路径、模式和计划来看。

迄今为止领域玩家的一般想法是拒绝“小而美”，首先是大规模，然后通过改变规模改变资本，不断扩大各地的布局，“跑马成圈”。

纳什空间的创始人张剑也有同样的看法。 “纳什空间服务了近1.2万家公司、10万人以上，希望尽快实现5-10万家公司。 数量的增加首先没有数量的增加就没有后续的服务能力。 在没有基数的情况下，很多服务卷不足，合作伙伴很难进入。 像大公司一样，服务客人单价高，小微型公司没有聚合效果，就得不到好的效果。 ”。

但是，在现实中，简单的“房东”生意已经不受资本欢迎，没有不动产资源的公司很难依赖车站租金来平衡损益。 此时如果依然盲目追求扩大运营面积，结果空间越多，损失就越大。

回顾wework，资本市场提出的最大疑问是wework不能长期制定利润计划。 而且，只要wework继续保持扩大的势头，就可以确信利益远远遥远。

因此，共享办公室公司现在看到的倾向不是大家单方面追求运营规模，而是重视空间的微细化运营，保证单店的利益。

理解本地化市场的诉求，继续磨练运营能力和企业品牌的调性，为将来的规模复制寻找样本

如果形成口碑效果，市场信任企业品牌，则共享办公室公司，根据自己的资源向会员提供公司服务、金融服务等也变得容易

运营能力的提高也可以在一定程度上为共享办公室公司和房地产资源上游的谈判增加小费。

像这样，共享办公室公司如果能以更低的价格取得土地，通过精细化的运营提高效率，一定会改善价格结构，得到其他公司没有的特征，是卓越的。

无论在哪个领域，资本环境总是有变动性，中国市场太有特殊性，国际上通用的事件，很可能在这里创造奇迹。

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