技术:翻完优客工场352页招股书 发现它另外半条命不靠工位

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二

顺便去

哈哈

今天

发表招聘书后能按时发售吗？ 发售途中拜wework后尘吗？ 业界人士如何看待优客工厂发货到美国？

proptech研习社翻阅了352页的股本，请业界的22位ceo们谈话，找到了优客工厂的7个秘密。

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01

优客工厂不是销售站吗？

不，一半的生命是另一回事。

优客工厂现在的商业模式不仅是空间运营，而且是“空间运营+非空间业务”模式。

其中空间运营板块包括直营模式和轻资产模式两种，前者是面积大于200平方米的标准化空间u space、面积小于200㎡的小型办公空间u studio和定制空间u design。 后者是以运用管理输出为中心的u brand模式，是以资产管理为中心的u partner模式。

年以来，国内不签约合作，从房东模式转向轻资产模式，优客工厂也不例外。

2、2、2

除了只卖信(虽然是)的以外

讨厌

也是这个，也是这个，也是这个，也是个，也是个，也是个，也是个，也是个。

优优优优优优[优信优， 我是演员。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。我很好。 就这样。就这样。就这样。就这样。就这样。就这样。就这样。就这样。就这样。

讨厌

但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是……但是……………………………………………………………………………………………………………………………………。 但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是……但是……………………………………………………………………………………………………………………………………。 但是，但是，但是，但是，这些这些这些被称为"流通"的非空间收入。

作为。

等。

但是今年

白薯

02

蚊子

胃

还有几年

胃

曾经是空荡荡的，曾经是空荡荡的，曾经是空荡荡的，曾经是空荡荡的，曾经是空荡荡的。 曾经是又一次又一次，又一次又一次，又一次又一次，又一次又一次，又一次又一次。

还没有。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。已经。 很好。很好。很好。很好。很好。很好。很好。很好。很好。

用“手”

胃

2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2

03

根据征集书，截至去年9月30日，优客工厂约有60.96万名会员，其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家会员。 优客工厂的大会员有美团、耐克、头条新闻等。

从会员数量来看，优客工厂的会员数量正在迅速增加。 年，优客工厂的会员数只有25.2万人，但到了年，会员数增加到了61万人。 在三个季度里，优客工厂的会员数量增加了36万人。

但值得注意的是，优客工厂现在提供的工作站数量只有7万人。 会员数和总工位数的差距这么大吗？

proptech研习社就此询问了多个共同办公室领域的高管，据高管透露，这背后的会员数计算方法有问题，优客工厂不仅曾经在优客工厂租过站，还在优客的app上注册了会员身份的人

优客工厂在招聘书中是这样说明的。 会员人数没有水分。

会员急剧增加是因为优客工厂扩大了场景，将会员资格扩大到了实体空间之外。 例如优客工厂为成员提供的食堂、咖啡馆、健身房、自助超市、自动售货机、按摩椅、睡荚、训练、娱乐活动等。

04

43个股东，到底是谁的优客工厂？

放心，毛大庆夫妇hold可以住

在联合赛道上，几乎没有像优客工厂那样拥有这么多股东的选手。

根据招商引资书，毛大庆夫妇持有35.27%的股份，是优客工厂第一家股东。 ambitious world limited拥有8.56%，第二大股东、星牌集团拥有5.31%，成为第三大股东。

其中，毛大庆及其配偶白红由ambitious world limited拥有或控制的股票达到1706万股，占ambitious world limited总股份数( 4631万股)的1/3以上。

关于表决权，优客工厂的股票征集书显示，每股a种普通股有权获得1票，每股b种普通股有权获得15票。

这次发行完成后，毛大庆和白小红持有的35.27%的股票全部转为b类普通股。 股东如ambitious world limited、星牌集团持有的股票在发行完成后转换为a类普通股。 毛大庆和白红在ambitious world limited享受的股票也没有转换成b类普通股的特权。

根据企业调查数据，优客工厂的工商股东为43名，在前6大股东中，实际控制人和最终受益人白小红个体的持有股份数最多为26.45%，其他5大股东持有股份的比例为3.4%—7.89%，剩下的37名股东合计为49.84% 其中持股率在3.5%以下的股东3持股率2%—3%的股东9持股率1%—2%的股东9 1%以下的股东16。

对此，一位业界相关人士表示，分散的持股比例对优客工厂来说有三大利益。

第一，股东人均出资少，可以继续吸收影响大的个体，对股东来说，参加价格相对较低

第二，参加者人数多的话，优客工厂的融资轮数也相对多，每轮只要有人从后面进来，前面的人就能得到账本上的附加值。

第三，每个人没有股票意味着企业没有任何说话的权利，没有反驳重大决定的权利，有利于企业的统一决定。

上述人认为，从股东结构来看，股东人数多，但持股比例最多的是毛大庆夫妇，因此是企业整体的决定，还是毛大庆夫妇计算的。

05

优客工厂缺钱吗？

缺少债权+股权“双脚”行走

软银股东支持wework，利用股票+借款的高级融资技术撬开了100亿级的资金，优客工厂的财技怎么样？

proptech研习社发现，优客工厂上市前，发行了3次普通股和1次可转换债券。

年1月，优客工厂向all-stars发行了1000万美元的可转换债券。 可转换债券为单利利息，年利率为8%，到期日为年1月9日。 优客工厂创始人毛大庆的全资子公司maodq limited以其拥有的697，977股普通股向all-stars提供抵押保证。

年5月、6月、8月，优客工厂分别发行7033万元、2031万元、4067万元，是每股0.0001美元的普通股，股东都是机构投资者。

另外，优客工厂年和年前三季度的利息支出分别为人民币990万元( 140万美元)和800万元(约110万美元)，年利息支出仅为人民币10万元，优客工厂在招股书中将利息支出的激增解释为银贷款和其他借款额的增加。

业内人士和proptech研习社表示，优客工厂每年990万的利息支出真的不低，这证明优客工厂的借款至少有1亿美元以上。

这也从招聘书上得到了印证。 根据招商引资书，优客厂年短期贷款和长期贷款分别为7769.8万元和4539万元，总贷款额为1.23亿元。 当年全年一期短期(7)和长期( 4.7亿元)共计4.27亿元。 ...().

06

也许吧

我碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧碰巧遇上一个偶然的机会……。

二

双方约定的租赁期限为2年到20年，日租金为2.83元/平方米到10元/平方米，每年增加。 年和年，以及年9月30日和年9月30日的9个月中，优客工厂和优享创智签订的租赁合同的租赁费用分别为30万元、900万元( 130万美元)、670万元、1710万元( 240万美元)。

但相反，优客工厂为优享创智提供咨询、施工、设计服务。 在年、年、以及年9月30日前的9个月里，优客工厂为优享创智提供了咨询、建筑和设计服务，结果纯收入分别为680万元、700万元( 100万美元)和830万元( 120万美元)。

07

六万字阐述“中国特色”风险

要成为房东不容易

与wework拿出4万字阐述风险，优客工厂在风险提示部分使用了近6万字，其中很多与国内特色的政策法规相关。

经营风险一栏还说，优客工厂在少数地方还没有完成必要的竣工检查，有行政处罚风险。 本募集证明书发表时，优客工厂因未完成必要的检查检查而产生的最高罚款金额约为130万元。

除了所有“房东”面临的通常风险外，帮助优客工厂业绩成长的大顾客也成为了风险因素的疑问。

国内玩家的评论

四，没什么，没什么，没什么，没什么。

也是

的

已经不行了，已经不行了，已经不行了，已经不行了，已经不行了，已经不行了。

但是除此之外，顺便说一下

什么都有

豆芽。

嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻嘻地年

只是毛泽东毛泽东毛毛毛大庆一起毛泽东，毛泽东，毛泽东...是他

是

另外他为什么要去跑马拉松？ 创业是巨大的压力，投资者的压力，市场的压力，内部管理的压力……我们可以从大庆看到时代的缩影。

说句坏话，以前很多公司家成功的是与政府的关系，包括开发者实际上依靠政府。 但是，毛大庆这一代人，60多岁后，靠自己的本事建立市场运营、创业并不容易。

前几天，毛大庆认为美国投资者也需要开设联合办公室这门课程，不要用wework推出的影子挡住国内选手的路，所以他们希望优客工厂带领这个领域围攻，在资本市场上只是登场。 但更重要的是，我们可以让投资者在整个社会和整个领域看到联合办公室这个行业。

b关切派

一个联合办公室的负责人:

没有盈利模式的商业逻辑是打太鼓花。 成功是幸运咖啡，路是贾跃亭，失败是庞氏骗局。 全年、全年、年前9个月，优客厂运营损失分别为人民币4.00亿元、人民币4.57亿元、人民币5.61亿元，与wework基本相同，每收入1元损失。

国内某个领域的注意者:

现在市场上大量的“表扬稿”是优客工厂致力于公关活动的结果优客工厂为了区别于wework，特别是wework在“科技企业”中包装自己的方法在资本市场上不被认可后，被称为“服务赋能” “这其实是一个复制游戏，优客可以理解为小号的wework。 ”。

一位空间创业行业高管:

分享一些感受:一、如果能敲钟当然是好事，表示领域逻辑股票市场的同意，表示祝贺，但传递材料不一定能。 请先把子弹飞一会儿。 二、企业上市不是终点为起点，是为了顺利募集资金支持后期的迅速发展，但如果巨大损失不能改善股价的大幅下跌，又不能像abcdefg浇花一样融资了，那就从上面到企业的终点 不成立的团队对赌博或回购条款有痛苦，意味着投资者面临资本的大规模缩小，更遭受痛苦，看谁现在谁说

曾经的合作者:

联合办公室领域现在如此低迷，整个资本市场对整个领域保持警惕，wework又大大损害了领域的积极性。 所以优客这个操作确实给了领域资本的自信，但另一方面，这么着急上市的动作，优客不知道是否真的准备好了。

你在看优客工厂的上市表现吗？